继杭州出台楼市限购政策后，南京也出台了楼市限购政策，今起（9月26日）实施。

　　限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。南京住建局同时重申，针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

　　南京限购为二线城市最严

　　早在南京出现限购令之前，苏州、厦门、杭州就已经出台了限购政策。

　　苏州和杭州的限购令，本质上都是“限外”，只针对外地户籍居民家庭限购住房。厦门虽然限外又限内，但是规定只限购144平方米以下的住房，而144平方米以上的非普通住宅，是不限购的。

　　而南京的限购政策，对本地户籍和外地户籍都有一定程度的限制，明显是4个二线城市中威力最强的限购政策。

　　限购令的大招为何会在此时出笼？

　　上周，南京“土地拍卖”成了“土地摇号”，20幅住宅全部突破最高限价，以摇号形式出让，让楼市重启“抢房模式”。

　　新房千人摇号、二手房报价胡乱涨价、顶级学区房“拉力琅”报价疯涨，陷入癫狂买房人、乱象丛生的市场都在倒逼楼市调控政策的升级。

　　最新！ 限购之后再出新政！ 南京出台13条意见加强楼市监管

　　就在限购政策实施首日，南京市政府官方网站公布了《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》。

　　意见指出，一是进一步增加商品住房上市供应。加强房地产市场土地出让、开发建设、上市销售等环节的监管，督促开发企业严格履行开竣工合同。二是加大商品住宅土地供应。加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。三是稳定商品住房价格。严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规、严肃处理。

　　除此之外，北京、天津也出大消息！

　　北京：首条与河北连接的轨道线，基本确定走向。

　　城市轨道交通跨越两个省市，京冀并不是首例，上海和苏州之间早就通了地铁。即便如此，北京的“轨道交通平谷线”仍然具有重要意义。

　　根据北京平谷区发改委官网公布的信息：

　　轨道交通平谷线西起北京地铁十四号线东风北桥站（东北四环，朝阳公园北），途径朝阳区、通州区、河北省三河市，东至平谷新城泃河湾站。全长74公里，设站12座，总投资约231.7亿元。

　　目前轨道交通平谷线平谷段基本稳定。线路规划方案已报送市规划委审批，市规划委正在开展平谷线规划方案征集意见工作。

　　北京平谷区发改委官网公布的“平谷线”示意图。

　　三河市，是河北廊坊的下属县级市，它跟大厂回族自治县、香河县共称为“北三县”。北三县面积只有大约1300平方公里，被北京和天津包围，成为河北省的一块飞地。

　　当北京市政府东迁通州之后，北三县跟新北京市政府近在咫尺，比西四环、西五环还近。而通州区本来空地就已经不多，所以北三县就成为北京未来发展必须占用的区域。目前，北三县的城市规划已经跟通州区打通，换句话说纳入了北京市的统一规划。

　　北上深巨大的人口增长潜能必将外溢到廊坊、保定、苏州、嘉兴、东莞、惠州等周边地级市。在轨道交通的推动下，中国三个真正意义上的，有日常通勤价值的城市圈正在形成。

　　北、上、深周边，距离较近地级市的投资价值，已经超过很多副省级城市。其中深圳、东莞、香港这个区域的人口和资金密集程度，出乎很多人的意料。

　　天津：“外地人”在天津更难首付比例加高

　　这个周末，媒体报道了天津建行9月22日开始执行的按揭新政：

　　京、冀户籍客户，政府机关，事业单位职工或在所在地区正常缴纳住房公积金的优质企业员工，征信良好可以受理贷款。即首付比例不低于30%，利率执行基准利率0.85倍，非首套首付比例不低于40%，利率执行基准利率1.1倍。

　　非京、冀户籍外地客户，具有长期稳定工作，工作三年以上，现单位工作两年以上，借款人及配偶征信良好，可以受理贷款，即首套首付比例不低于40%，利率执行基准利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率执行基准利率1.1倍。

　　此外，该行对于外地人士在津购房，要求其必须有真实合规的家庭财产记录，必须有至少2人以上的天津市联系人（不包括配偶，且联系人不能是房地产开发、销售或者房产中介等房地产行业关联人员），联系人必须有稳定工作，无不良信用记录。

　　换句话说，目前天津建行把贷款客户分为三大类：天津人，北京或者河北人，非京津冀户籍的人口。

　　天津开始限制外地人贷款购房了，虽然还不太严格，只是在银行层面，而没有进入政府政策层面。限制的原因，当然是因为近期天津楼市上涨比较快。我曾看过海河边的一个央企开发的楼盘，从8月初开盘到现在，销售价格已经上调了20%。

　　天津这种分层次限贷（给予城市圈内户籍人口一定便利）的做法，或许在未来被一些城市效仿。

　　房价未来怎么走？

　　房价上涨难抑制，需警惕过热风险

　　严跃进表示，基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨，抑制房价上涨依然是比较艰巨的任务；二线城市也有类似的逻辑，增幅较大；三线城市继续小涨，无锡等城市则是本轮三线城市中上涨较快的城市。

　　张大伟认为，当下资金潮下，杭州、南京等多个城市的限购、限贷政策的力度对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现大幅上涨依然是趋势。

　　“政策真正落地和影响交易，要到明年上半年，期间房价过热风险值得警惕。”严跃进认为，全国房价4月份曾步入“过热”区间，5-7月份重新回到“偏热”区间，8月份重回“过热”区间。房价过热会引起新的问题，例如房贷资产泡沫风险加大、房价过热造成有房和无房群体的财富分配机制扭曲。

　　楼市调控政策会有变化？

　　专家预计进入“去库存和控房价”并存阶段

　　张大伟认为，控房价需三方面加码政策——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌，预期未来房地产调控继续“因城施策”，为了三四线城市的房地产去库存，建议银行对三四线城市增加利率优惠。

　　谢逸枫认为，如果已出台收紧政策的二线城市楼市持续高烧不降，地方肯定会调控加码，最有可能的政策组合拳是提高房贷首付、利率，限购、限贷条件与标准升级，取消税收优惠，收紧房企信贷，打击第三方房贷平台等政策。

　　“信贷收紧是大概率事件，但对首套肯定不会收紧，二套收紧是必然的。预计后续对首付资金来源会进行比较严厉审查。” 严跃进表示，未来政策层面会进入一个比较特殊的状态，即“去库存和控房价”并存的阶段，主要省会城市和热点三线城市需采取市区控制房价，郊区积极去库存的方式。

　　今年以来二线城市楼市调控政策7月1日合肥限贷 执行购房贷款差别化政策；8月9日限贷进一步收紧，各银行开始执行堪称史上最严格贷款细则。8月12日苏州限购 非苏州户籍的居民在申请第2套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。8月12日南京限购 在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上，将差别化住房信贷政策再次进行调整。 9月1日武汉限贷 对在武汉市拥有1套及以上住房的家庭，再次申请贷款时提高首付比例，最低首付比例为40%。9月5日厦门限购 对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及未达到纳税要求的非本市户籍居民家庭暂停出售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。9月19日杭州限购 在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。